Maklerprovision neu geregelt -
Neues Gesetz zur Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Bestimmungen in ganz Deutschland bezüglich der Regelung, wer den Makler bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages bezahlen muss und in welcher Höhe. Im Folgenden zeigen wir die neuen Regeln und damit auch die Folgen für beide Seiten, die es explizit betrifft. Eine kritische Betrachtung dieses neuen Gesetzes möchten wir hierbei nicht unterlassen.
Das neue Gesetz regelt, wer nach Abschluss des Kaufvertrages die Provision für den Makler bezahlt und in welcher Höhe. Es soll vor allem eine Entlastung für die privaten Immobilienkäufer (Verbraucher), die bisher oftmals allein für die Maklerprovision aufkommen mussten, schaffen. Durch die neue Regelung sollen Käufer und Verkäufer nach der erfolgreichen Vermittlung gleichermaßen, also zu je 50% an der Begleichung der Kosten des Maklers beteiligt sein. Zumindest dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und nicht gewerblich handelt.
Folgende Regelungen bzw. Kriterien wurden im Einzelnen zur Umsetzung der Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer getroffen:
1. Das Gesetz regelt ausschließlich Provisionsansprüche des Maklers bei Verkauf von privaten Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung wird in private Hand veräußert.
2. Im Falle des Erwerbes eines Hauses darf maximal nur eine Einliegerwohnung vorhanden sein.
3. Der Käufer muss eine natürliche Person und laut Gesetz auch ein Verbraucher sein.
4. Das betroffene Haus oder die Wohnung muss demnach zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung (als Kapitalanlage) gekauft werden.
5. Die Anzahl der einzeln erworbenen Häuser oder Wohnungen spielt hierbei keine Rolle, solange diese zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage erworben wurden und kein gewerbliches Handeln unterstellt werden kann.
6. Der Verkäufer muss auf Verlangen des Käufers nachweisen, dass er seinen Anteil an der Provision zuvor an den Makler entrichtet hat.
Für die folgenden Fälle gilt weiterhin die bisherige Regelung, dass der Käufer allein für die Provision aufkommen muss:
1. Die Immobilie (unabhängig ob Haus, Grundstück oder Wohnung/Einheit) wird für den gewerblichen Gebrauch erworben oder ist als Gewerbe genutzt.
2. Beim Verkaufsobjekt handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, um ein Wohn- und Geschäftshaus (mit mehreren Einheiten) oder um ein Wohnungspaket.
3. Der Erwerber handelt gewerblich, also erwirbt nicht als Verbraucher, sondern als juristische Person.
4. Wenn der Käufer dem Makler zuvor einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat, und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt nicht akquiriert bzw. zur Hand hatte.
Die Höhe der Maklerprovision, die Makler für Ihre Dienstleistungen erhalten dürfen, wurde hierbei nicht neu geregelt oder bundesweit vereinheitlicht. So liegt der reguläre Höchstsatz für die Provision in Berlin und Brandenburg, bei max. 6% zzgl. MwSt. des Kaufpreises. Hiervon fällt dann entsprechend die Hälfte der Provision an die Verkäuferseite, wenn oben genanntes Verbraucherrecht zu Tragen kommt. Mit diesem neuen Gesetz wollte der Deutsche Bundestag gleichzeitig ein Zeichen zum Thema Verbraucherschutz setzen, welches wir als Maklerunternehmen allerdings eher fragwürdig sehen.
Viele Kollegen der Branchen und Politiker sehen hier klar einen Vorteil für den Verbraucher, explizit die Reduzierung der Kaufnebenkosten, die durch die Teilung der Maklerprovision zwischen beiden Parteien erlangt wird, sorgt angeblich für eine große Entlastung für den Verbraucher, also auf der Käuferseite. Wir müssen aber feststellen, dass die Verkäufer die zukünftig zu entrichtenden Maklerprovisionsanteil auf den Kaufpreis draufschlagen können, welches im Umkehrschluss dann wiederum erhöhte Mehrkosten für den Käufer bedeutet, auch wenn er hier nur die Hälfte der Provision zahlen muss. Gehen wir von einem Kaufpreis von 100.000€ aus, lagen die bisherigen Kaufnebenkosten bei ca. 15.640,00€ incl. 6% Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Somit betrug die Gesamtbelastung ca. 115.640,00€. Bezahlt der Käufer nun allerdings den erhöhten Kaufpreis von 103.570,00€, weil der Verkäufer seine Kosten (3% Provisionsanteil) im Verkaufspreis berücksichtigt, kommen wir auf eine neue Gesamtbelastung von ca. 116.070,00€. Diese Rechnung zeigt klar eine Mehrbelastung für den Käufer entsprechend der neuen Verbraucherregelung bzgl. der Provisionsteilung, aber auch nur, wenn der Verkäufer seine Kosten mit einpreist.
Was an der Gesamtbetrachtung allerdings auch auffällt und in keiner Weise seitens der Politik oder anderen Beteiligten publiziert wird, sind die erhöhten Einnahmen über die Grunderwerbsteuer, die in unserem Beispiel auf Grund des angepassten Kaufpreises natürlich auch steigen. Gleiches gilt auch für alle weiteren kaufpreisabhängigen Kosten, wie z.B. des Notars oder des Grundbuchamtes, da diese immer noch einheitlich Kosten des Käufers sind. Zudem darf hier auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der Beleihungswert der zu erwerbenden Immobilie dadurch nicht parallel zum Kaufpreis steigen wird und sich die Banken nur selten durch den aktuellen Marktwert beeinflussen lassen. Das hätte zur Folge, dass der Käufer dann nur für die Belegung des Kaufpreises der Immobilie einen höheren Eigenkapitalaufwand hat. Wenn man sich den Hintergrund dieses neuen Gesetzes anschaut, nämlich die Verbraucher zu schützen und den Einstieg in den Erwerb einer eigenen Immobilie mittels reduzierter Kaufnebenkosten zu erleichtern, wird man letztlich stutzig bei den doch sehr offensichtlich höheren Kosten als vor der Gesetzeseinführung. Auch die dadurch signifikant erhöhten Mehreinnahmen der Kommunen und Städte durch den höheren Grunderwerbsteuerbetrages werden bisher von allen Seiten verschwiegen bzw. nicht weiter betrachtet.
Für den Makler spielt es dabei im Übrigen keine Rolle, wie viele Parteien an der Begleichung seiner Rechnung beteiligt sind, solange er für seine Dienstleistung das entsprechende Honorar erhält und natürlich auch verdient hat. Auch Sorgen, seitens der Makler und Maklerverbände, dass eventuell weniger Beauftragungen erfolgen werden, sehen wir unbegründet. Letztlich zählt die Dienstleistung, die der Makler bietet, und diese Leistung wurde im Prinzip schon immer allen Seiten des Verkaufsprozesses angeboten und erbracht.
Wenn Sie selbst Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstückes sind, schreiben Sie uns gerne an. Gemeinsam finden wir eine individuelle Verkaufsstrategie für Sie.
Wir freuen uns auf Ihren Kontakt und beraten Sie gerne individuell bei allen Fragen zu Ihrem Investment: kontakt@dielandmakler.de
Ihr Nils Ellerkamp (Gründer von Die Landmakler)
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